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    1. 中介,對我們意味著什么?

      2020-02-14 13:04:07 圍觀 : 124次 來源 : 教育論文網 作者 : 永強
      不知道,有沒有人做過這樣的調查:什么情況下你會使用中介?你對中介有幾分信任 畢業論文網 /2/view-12032027.htm 不知道,有沒有人做過這樣的調查:什么情況下你會使用中介?你對中介有幾分信任? 案例 2014年10月9日,北京某中介公司向楊女士介紹了一套二手房,并于

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        不知道,有沒有人做過這樣的調查:什么情況下你會使用中介?你對中介有幾分信任
      畢業論文網 /2/view-12032027.htm
        不知道,有沒有人做過這樣的調查:什么情況下你會使用中介?你對中介有幾分信任?
        案例
        2014年10月9日,北京某中介公司向楊女士介紹了一套二手房,并于當天晚上約見了房主家人。通過了解發現信息與中介提供的并不一致,此房子還在賣房者父親名下,其父9月底已過世。
        楊女士原本有點猶豫,但是該店經理表示咨詢過中介總部的法律顧問,類似繼承、過戶等手續一兩周就可以辦好;對于付款則鼓吹央行政策已出,各銀行月底就要執行七折利率了,與房主約定兩種付款方式,一種為七折利率的前提下,首付30%,另一種為不執行七折利率,則首付增加。但是中介在合同起草時并沒有將這兩種付款方式及相關細則體現出來。
        對于程序及合同條款還了解不到位的楊女士簽訂了還不在戶主名下的合同,包括房屋轉讓合同、補充協議、顧問協議共計三份。向房主交5萬元定金。其中合同約定:
       ?。?)2014年10月26日前繳納中介費,否則中介停止辦理相關手續。
       ?。?)2014年11月9日前辦完遺產繼承及過戶手續,逾期則追究違約方責任。
       ?。?)合同約定在公積金初審日繳納首付款。
       ?。?)在合同簽署后120天內完成過戶,即今年的2月6日,逾期則追究違約方責任。
        2014年10月26日,楊女士前去中介門店詢問進度,得知這個所謂的購房合同還沒有一項條款落實,跟單中介不斷催交中介費。
        2014年11月7日至12日逢北京APEC放假,中介告知房主從其父處的遺產繼承過戶手續未能完成。
        直到2014年12月中旬,房主要求下又簽訂了一份補充協議(二)明確買賣方責任,強調違約責任。
        2014年12月25日預約去銀行面簽,進行公積金初審。楊女士在約定時間到達中介公司總部。其間由于經紀人沒能提供蓋公章的補充協議(二),當天沒能順利完成面簽。
        2014年12月30日再次進行公積金初審。其間得知房主缺少銀行要求的某些材料,跟單中介答應及時協助補辦。當日由于辦完時間晚,不能去銀行完成首付款交付事宜。
        2014年12月31日,跟單中介催促打錢到建委的監管賬戶。前去光大銀行,獲知銀行年底業務盤點不能進行監管,只能再約。
        2015年1月6日在光大銀行繳納首付款。跟單中介答應及時協助補辦相關材料。
        2015年1月18日楊女士兩次撥跟單中介手機,無人接聽。
        在與跟單中介數次聯系無果后,楊女士去了店里找店長,仍然沒有明確答復。
        楊女士立即電話聯系了公積金專員、貸款專員,了解到目前進展仍為12月底的狀態,因為上述的房屋評估時缺少單元門牌,補充證明一直未提交。跟單中介突然離職并沒有通知買賣方當事人,中介公司也沒有安排別的經紀人接手前一個跟單中介的業務,中介公司貸款、公積金審查等相關部門也無人通知或者督促房主。
        2015年1月26日,楊女士跟中介店長溝通,督促詢問協調工作能否趕快,盡量如約按合同進行。店長口頭應允說他來給房屋評估中心補文件。會盡快聯系房主,詢問手續怎么辦理。
        楊女士前去中介店面,中介店長說房主聯系不上,就沒辦法辦手續。
        2015年2月1日,中介店長仍說房主不接電話。當楊女士表示逾期會追求責任方。中介店長稱“確實要逾期了,你去起訴吧,反正中介費也退不了”。
        中介店長應允的2月4日找房主當面談,事實并沒有進行。2月5日,楊女士無奈之下找到了該中介公司的投訴電話反映問題,也沒有得到明確的解決辦法。
        2015年2月9日,楊女士再次撥通該中介公司投訴電話詢問進度,主辦事人不在。直到當日晚上楊女士被告知,店長已經向房屋評估中心提交了相關文件。
        截止發稿前,本刊記者再次向楊女士和該中介公司電話確認,過戶手續已經基本辦妥。
        但是整件事情卻由于各種原因持續了近6個月。
        違約究竟誰來擔責?
        從這個案例中,大概可以梳理出當前中介市場普遍存在的一些共同問題:
        1.推薦要辦理遺產繼承等法律隱患的房屋給買方;
        2.強制買賣雙方在有限時間內簽訂合同;
        3.鼓吹各種利好的政策,臆斷手續辦理程序,蠱惑買賣雙方,導致交易進度的拖延;
        4.在文本合同條款中沒有如實將面談的所有條款納入,制造了產生糾紛的可能;
        5.合同還沒有實質性進展就收取全額中介費;
        6.經紀人業務不合格就上崗,無效的買賣方資格審查,耽誤進度;
        7.在買賣雙方交易中,隱瞞對方的相關信息,造成糾紛的隱患;
        8.工作效率拖沓、低下,簽訂的協議(二)等不能及時完成生效,導致進度拖延;
        9.對銀行的業務不熟悉。因為年底12月31日不能辦理監管,制造無效約見,耽誤買賣雙方的時間;
        10.人事管理混亂。業務員離職后辦理業務沒有安排任何交接,相關主管對可能出現逾期的交易不能給予促進重視,在客戶反映時,不積極應對處理,反而遮掩應付,直接導致合同的逾期;
        11.對于交易環節中出現問題、需要補交相關證明文件的審查,沒有專人負責,不能及時通知到買賣雙方,直接導致合同的逾期;
        12.各個職位的權責不明確,系統中工作進程的記錄只是記流水賬、敷衍客戶,不積極進行任何實質性的推進;
        13.在客戶盡力維護交易進行的溝通中,不積極協調解決問題,找各種理由推脫責任。
        其實,像楊女士這樣的案例,比比皆是,互聯網上幾乎每天都能看到鋪天蓋地的因租房、購房跟中介之間的糾紛。
        中介充當著買賣雙方間互通有無的重要角色。中介職責上需要熟悉買賣的各個環節,熟悉銀行、建委的各項規章制度,處理各種可能碰到的具體問題,規避可能預料到的交易風險,溝通買賣方的需求以確保買賣環節順暢高效。
        大家選擇中介,更多的時候是帶著一份信任去尋求一份保障,通過中介規避風險,約束買賣雙方,讓交易更順利進行。然而中介在約束買賣雙方的同時,又該如何界定自身角色,如何規范中介行業健康發展?

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